Nhà chưa hoàn công. Mua nhà chưa hoàn công có rủi ro không?

Trên thực tế, nhiều người vẫn mua nhà ngay cả khi chủ sở hữu chưa có giấy hoàn công để được giá rẻ hơn. Song, cũng không ít trường hợp tiềm ẩn những rủi ro khôn lường cho người mua. Dưới đây là 5 rủi ro phổ biến thường gặp. 

Theo luật đất đai “giao dịch mua bán nhà ở buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở“ – Trích luật: Điều 118, 119, 120 của Luật Nhà ở 2014 và một số điều trong Luật Đất đai 2013. 

Thế nhưng, hiện không ít người dân tại Thành phố Hồ Chí Minh đã mua những căn nhà chỉ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và một tờ giấy cam kết viết tay xác nhận chuyển quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất mà không hề ý thức được chính họ là người duy nhất phải chịu thiệt thòi trong những giao dịch mua bán nhà như vậy.

Nắm bắt được tâm lý thích mua nhà phố, gần trung tâm thành phố, tiết kiệm thời gian, công sức xây dựng của một bộ phận người dân, giới đầu tư mua đất, đăng ký tách thửa, phân lô và xây nhà kinh doanh. Hầu hết các căn nhà sau khi hoàn thiện được chào bán ngay mà không có thủ tục hoàn công, gây ra những rắc rối về sau cho người mua.

Hoàn công là gì?

“Hoàn công (hoặc còn gọi là hoàn công xây dựng hay hoàn thành công trình) là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhà cửa. Nhằm xác nhận sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công, có nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Hoàn công có ý nghĩa là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng, trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công” – Trích theo Căn cứ theo Quyết định số 21/2013/QĐ-UBND ngày 28 tháng 6 năm 2013 của UBND TP.HCM về Hoàn Công.

Đây là thủ tục mà bất cứ công trình xây dựng nhà ở nào cũng phải thực hiện và nếu nhà chưa hoàn công thì chỉ do một trong hai nguyên nhân: Chủ nhà không đi làm hoàn công hoặc nhà xây sai phép nên không hoàn công được.

Nhà chưa hoàn công có làm thủ tục mua bán được không?

Theo luật Nhà ở, thì nhà ở muốn tham gia giao dịch chuyển nhượng thì bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở đã được xây dựng xong nhưng chưa tiến hành hoàn công, tức chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể tham gia giao dịch.

Trích nguồn luật Nhà ở: Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

1. a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
2. b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
3. c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
4. d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. …”.

Như vậy, công trình xây dựng xong mà không làm thủ tục hoàn công thì không được lập hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà. Và để nhà có thể bán, nghĩa là đưa vào giao dịch dân sự, phải được công nhận tính pháp lý – được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà.

Nếu hai bên cố tình thực hiện giao dịch mua bán, người bán chỉ có thể làm thủ tục chuyển nhượng đất mà không thể chuyển nhượng căn nhà trên đất. Nhiều người cho rằng việc hoàn công và mua bán nhà không liên quan đến nhau. Tuy nhiên, hoàn công là thủ tục hợp thức hóa việc sở hữu căn nhà, nếu chủ nhà không hoàn công thì việc mua bán sẽ khó thực hiện.

Điển hình như trường hợp của chị Cúc sống tại huyện Bình Chánh, TP.HCM. Chị Cúc sở hữu một ngôi nhà cấp 4 đã có giấy phép xây dựng hợp lệ tại xã Vĩnh Lộc B. Nay chị muốn bán nhà, bên mua và bên bán đã công chứng xong nhưng UBND xã không giải quyết, yêu cầu phải làm hoàn công nhà mới được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, ngôi nhà của chị Cúc không hoàn công được vì xây dài hơn so với giấy phép 1m. Do đó người mua đổi ý không mua nhà của chị Cúc nữa.

Rủi ro khi mua bán nhà chưa hoàn công

Nhà chưa hoàn công có bán được không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Trên thực tế, nhiều người vẫn mua nhà ngay cả khi chủ sở hữu chưa có giấy hoàn công để được giá rẻ hơn. Song, cũng không ít trường hợp tiềm ẩn những rủi ro khôn lường cho người mua. Cụ thể là:

Thứ nhất, nếu nhà đó được cấp sổ đỏ nhưng chưa có giấy hoàn công thì người mua chỉ ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà có trên đất. Điều này tức là, người mua hoàn toàn không có quyền sở hữu nhà mà chỉ được quyền sử dụng đất.

Thứ hai, trong trường hợp giấy phép xây dựng đứng tên chủ sở hữu cũ thì người mua sau này nếu muốn thực hiện hoàn công sẽ cần xin chữ ký của chủ cũ. Giả sử họ không hợp tác thì rất khó để bạn có thể hoàn công và bán nhà nếu muốn chuyển đi.

Thứ ba, nếu cơ quan chức năng rà soát đến căn nhà chưa hoàn công mà người mua vừa mua, bạn hoàn toàn có thể bị phạt hoặc cưỡng chế tháo dỡ những hạng mục xây sai phép. Ngoài ra, mua nhà chưa hoàn công cũng khá tốn kém chi phí nhằm sửa chữa để đưa nhà về đúng hiện trạng theo quy định trên giấy phép xây dựng nhằm thực hiện hoàn công.

Thứ tư, khả năng đến một lúc nào đó, ngôi nhà lại nằm trong quy hoạch của địa phương, người mua sẽ không được xem xét đền bù giải phóng mặt bằng vì thực chất, giấy tờ sử dụng đất ở không chứng minh đã có tài sản trên đất.

Thứ năm, không loại trừ có thể người mua mới bất ngờ cần đến tiền, muốn đem nhà đi thế chấp ngân hàng; chuyển đổi hay tặng lại cho con cái… Khi đó, người mua phải liên hệ lại với người bán, nhờ họ phối hợp với mình đi làm thủ tục hoàn công và chịu mọi chi phí phát sinh, mà lẽ ra việc này người bán nhà phải làm trước khi thực hiện giao dịch mua bán với họ.

Cuối cùng, rủi ro lớn nhất là không thể hoàn tất thủ tục hoàn công và người mua nhà sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu về nhà ở. Trừ khi họ chủ động phá dỡ căn nhà đó, rồi xin cấp phép xây mới lại từ đầu và làm thủ tục hoàn công…

Nếu bạn mua để ở lâu dài và nhà có sổ đỏ, chưa có giấy phép hoàn công thì mới nên xem xét nên mua nhà loại này hay không. Còn với người bán, để không bị ép giá, chịu thiệt thì nên hoàn thiện hoàn công trước khi chào bán ra thị trường.

Tóm lại, nhà đất có đầy đủ tính pháp lý vẫn là an toàn nhất. Dù mục đích chỉ để ở hay sau này có bán, tặng, cho, thì nhà cũng cần hoàn công nghiêm chỉnh. Với sự thương thảo của hai bên mua bán, chủ nhà có thể tìm cách thức phù hợp để hoàn công kịp thời trước khi chuyển nhượng cho bên kia.

So với việc hoàn công ngay sau khi nhà được xây dựng xong, thì nếu việc hoàn công làm sau đó, sẽ phức tạp và tốn thời gian hơn. Thủ tục hoàn công được xem là thủ tục nhỏ nhưng vô cùng cần thiết hiện nay bởi nó liên quan trực tiếp tới tính pháp lý của căn nhà, việc định giá tài sản sau này.