Có nên mua nhà sổ chung không? Cần những lưu ý gì?

Hiện nay, nhà sổ chung đang được mọi người chú ý, bởi được pháp luật công nhận hợp pháp cũng như là một lựa chọn để sở hữu một căn nhà cho những người chưa đủ điều kiện tài chính. Tuy nhiên, kiểu nhà này tồn tại khá nhiều rủi ro, hãy đọc bài viết mà chúng tôi sắp chia sẻ để bạn quyết định có nên mua nhà sổ chung hay không

Có nên mua nhà sổ chung không?

Mua nhà sổ chung tiềm ẩn rủi ro rất lớn nếu như bạn không hiểu rõ về pháp lý của ngôi nhà cũng như miếng đất đó. Trường hợp xảy ra phổ biến nhất, đó là mua phải nhà đất bị dính quy hoạch và bị thu hồi dẫn đến các đồng sở hữu trắng tay.

Vậy có nên mua nhà sổ hồng chung không? Câu trả lời là không. Vì điều này không chỉ làm hạn chế quyền sử dụng mà có thể dự án đó chủ đầu tư không đáp ứng được các điều kiện pháp lý để tách sổ cho từng căn.

Nhà và đất là những tài sản có giá trị cao nên việc mua, bán chuyển nhượng phải tuân thủ quy định Nhà nước. Bởi vậy khi giấy tờ không có tính phép lý hay xảy ra tranh chấp sẽ bị Tòa tuyên bố vô hiệu. Rủi ro 100% sẽ thuộc về người mua:

• Không đảm bảo tính pháp lý: Pháp luật vẫn công nhận đây là loại sổ hồng có giá trị như sổ hồng riêng. Nhưng bạn không thể ký kết hợp đồng mua bán công chứng theo quy định pháp luật, nếu không có giấy ủy quyền đồng ý cho người bán thực hiện chuyển quyền sử dụng cho người khác.
• Không được tách sổ: Đây là một vấn đề lớn buộc bạn phải suy cân nhắc. Trường hợp khu đất có diện tích quá nhỏ, không đảm bảo tối thiểu diện tích tách thửa nên việc tách sổ là bất khả thi.
• Khó chuyển nhượng, khó thế chấp: Nhà sổ chung rất khó để chuyển nhượng vì phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu. Vậy có nên mua nhà sổ hồng chung trong khi việc làm hồ sơ thế chấp ngân hàng cũng gặp khó khăn không? Bởi ngân hàng thường yêu cầu tách sổ trước khi dùng tài sản để thế chấp cho vay.
• Dễ xảy ra tranh chấp: Nhà chung sổ thuộc quyền sở hữu của nhiều người. Nên dễ dàng xảy ra tranh chấp trong việc hưởng lợi cũng như khai thác công dụng của nó. Nếu không có sự thống nhất, thỏa thuận giữa các bên sở hữu với nhau sẽ dẫn tới mâu thuẫn.
• Dễ bị lừa đảo: Các đối tượng lừa đảo sẽ mua đất có sổ đỏ rồi chia nhỏ ra. Sau đó, chúng xây thành từng căn rồi rao bán nhà có sổ hồng. Nhiều người ham rẻ tới đặt cọc, sau này mới phát hiện ra là nhà sử dụng sổ chung.

Cách giảm rủi ro trong việc xác lập quyền sở hữu nhà

Khi bạn mua nhà đất có chung sổ hồng, nếu không có sự đồng ý của các đồng sở hữu bạn sẽ gặp phải những rắc rối. Bạn sẽ không thể ký kết hợp đồng làm công chứng, làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng không có giá trị pháp lý. Để hạn chế những rủi ro trên bạn cần lưu ý:

• Yêu cầu bên bán thực hiện việc tách thửa và đứng tên trong giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, rồi mới xác lập giao dịch. Trong trường hợp mua đất không thể tách sổ và chấp nhận sổ chung cần có giấy tờ minh bạch để đảm bảo tính hợp pháp. Chỉ thực hiện giao dịch mua bán đất khi có sự đồng ý của các đồng sở hữu trên văn bản chuyển nhượng.
• Sẽ không sao nếu, làm hợp đồng mua bán có qua công chứng và không mua đất sổ chung công chứng vi bằng. Vì vi bằng do Thừa phát lại lập không thể thay thế được công chứng do công chứng viên thực hiện.
• Khi bạn không biết rõ về pháp lý của các loại đất: Đất liền kề chung sổ, đất nền, đất phân loại chung sổ. Không nên mua những loại này bởi nếu đất dính quy hoạch và bị thu hồi thì lúc này bạn cùng các đồng sở hữu sẽ trắng tay.
• Nên dành thời gian tìm hiểu kỹ khu đất định mua có thuộc khu quy hoạch của chính quyền không. Để xác định được tình trạng của đất, bạn có thể tới phòng địa chính của xã, huyện tìm hiểu.
• Yêu cầu kiểm tra xem giấy phép xây dựng của dự án xây dựng nhà liền kề, nhà chung cư có đúng không, đánh giá năng lực chủ đầu tư. Hãy hỏi xem những người mua trước có được cấp sổ đối với nhà hoàn thiện không. Tránh mua phải nhà đất sổ chung vừa rủi ro về quyền sở hữu và khó khăn cho các giao dịch sau khi mua nhà đất.

Thủ tục, hợp đồng mua bán nhà đất chung sổ

Nếu có thì thủ tục, hợp đồng giao dịch mua bán nhà chung sổ nên chuẩn bị những gì? Nhà đất sổ hồng, sổ đỏ chung là trường hợp tài sản chung hợp nhất của tất cả các đồng sở hữu. Đồng thời họ cũng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với những tài sản thuộc quyền sở hữu chung.

Và quyền sở hữu chung này có thể phân chia hoặc cũng có thể không phân chia được. Bởi vậy, khi có quyết định muốn chuyển nhượng phần tài sản chung đó cho người khác, họ cần phải xem xét tài sản đó có thể phân chia được hay không?

Nếu tài sản đó có thể phân chia, thì thực hiện thủ tục tách sổ riêng cho người mua. Còn nếu không thể phân chia thì người mua phải chấp nhận sử dụng sổ chung. Khi có văn bản đồng ý của các đồng sở hữu cho phép chuyển nhượng thì sẽ thực hiện các thủ tục sau:

• Xác lập hợp đồng chuyển nhượng: Việc đầu tiên cần làm trong giao dịch là lập hợp đồng mua bán nhà đất. Hợp đồng này phải bằng văn bản được lập tại văn phòng công chứng để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng. Trong văn bản phải có chữ ký của cả bên mua, bên bán và tất cả đồng sở hữu.

• Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Việc tiếp theo sau khi lựa chọn mua nhà sổ chung là nộp lệ phí. Bên mua phải nộp 0,5% lệ phí trước bạ và bên bán nộp 2% trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng. Hồ sơ kê khai cần chuẩn bị bao gồm:

• • 01 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký
  • 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký
  • Bản chính hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng
  • 01 bản sao có chứng thực giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
  • 01 bản sao có chứng thực CMND + sổ hộ khẩu của cả bên mua và bán

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì các bên cần thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định pháp luật. Thủ tục kê khai hồ sơ sang tên bao gồm:

• Đơn đề nghị đăng ký biến động do bên bán ký, trong trường hợp có thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
• Hợp đồng chuyển nhượng 01 bản có công chứng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
• Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
• Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
• Văn bản đồng ý của các chủ sở hữu chung còn lại.
• Đóng các khoản lệ phí:  Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp. Lệ phí thẩm định tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).

Sau khi thực hiện các thủ tục trên cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và làm thủ tục cấp sổ mới, theo giấy hẹn để lấy sổ.

Lời khuyên khi mua nhà sổ chung mà bạn cần biết

Sau khi đã đưa ra quyết định mua nhà sổ chung, bạn nên lưu ý những điều dưới đây để giảm thiểu tối đa rủi ro khi đi mua nhà sổ chung:

• Kiểm tra nhà có thuộc diện đang tranh chấp không, có thuộc diện quy hoạch không?
• Yêu cầu người bán thực hiện tách sổ trước khi mua
• Trường hợp không có tách sổ được cần có giấy tờ minh bạch đảm bảo tính hợp pháp.
• Đến văn phòng công chứng để lập vi bằng bàn giao nhận tiền và bàn giao nhà với thông tin đầy đủ, rõ ràng trên giấy tờ.
• Minh bạch trong thỏa thuận vấn đề sở hữu chung, riêng cũng như quyền và nghĩa vụ các bên trong quá trình sử dụng tài sản.
• Trường hợp không thể tách thửa, người mua cần yêu cầu chuyển nhượng một phần để cùng đứng tên chung sổ và lập vi bằng chi tiết.

• Thận trọng trước quyết định mua các loại nhà liền kề, đất phân lô chung sổ. Vì loại đất này bị hạn chế quyền sử dụng do hình thức sở hữu chung. Ngoài ra có thể nằm trong dự án không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện tách sổ theo quy định.

Trên đây là một số chia sẻ, giúp bạn có thể dễ dàng đưa ra quyết định có nên mua nhà sổ chung không. Loại đất này tiềm ẩn những rủi ro nghiêm trọng nên hãy thận trọng trước quyết định mua.

Hy vọng với những chia sẻ của BẤT ĐỘNG SẢN THANH TÂM về việc có nên mua nhà sổ chung không sẽ giúp người dân có thể cẩn thận khi mua nhà sổ hồng chung, hiểu rõ pháp lý thửa đất, nên yêu cầu chủ đất ra sổ hồng riêng cho từng nền, xem xét chất lượng công trình căn nhà do chủ đầu tư xây.